סיחור אופציה במקרקעין לא חייבת במס שבח ומס רכישה
בו"ע 1596-02-18 אי.אס.אל אשל נדל"ן בע"מ נידון מקרה של של נישומה שסיחרה אופציה במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין, שרכשה מבעל המקרקעין לקבוצה של רוכשים, אשר מימשו את האופציה שסוחרה להם ורכשו את המקרקעין.
פס"ד זה דומה לפס"ד מיראז' יזמות ונדל"ן ולפס"ד סטאר לייט (השרון) משחקים פיננסיים עתידיים שבהם קבעה וועדת הערער שסיחור אופציה שעומדת בתנאי סעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין אינה חייבת במס שבח ומס רכישה.
מנהל מיסוי מקרקעין טען לשוני מהותי בין פסקי הדין שהוזכרו לעיל למקרה דנן, היות ולדידו סיחור אופציה לקבוצת רוכשים, שחייבים לממש את האופציה, לא עונה להגדרת אופציה במקרקעין שפטורה ממס.
א. רקע עובדתי
א. הנישומות התקשרו עם בעלי קרקעות באזור חדרה בהסכמי אופציה לפי סעיף 49י' לחוק שנתנה לשלושה
חודשים.
ב. בעלי הקרקעות נתנו בידיו של עו"ד אייל עברון יפוי כוח המסמיך אותו להתקשר בשמם עם מי שימסור
הודעת מימוש של האופציה ויפקיד בידיו את התמורה בעד המקרקעין לפי הקבוע בהסכם האופציה
ויחתום על הסכם המכר לרכישתם.
ג. בהסכמי האופציה נקבע תנאי המאפשר את סיחור האופציות לצד ג' ומחייב את הרוכשים לממש את
המקרקעין כמקשה אחת.
ד. הנישומות התקשרו בהסכמי סיחור אופציה עם רוכשי אופציה שונים. בהסכמים אלו נקבעה "תמורה
כוללת" הן בעד סיחור האופציה - שתקבלנה הנישומות והן בעד המקרקעין - שיקבלו בעלי המקרקעין. כמו
כן נקבע שאם לא יחתם הסכם מכר או לא ניתן יהיה לממש את האופציה ולרכוש את המקרקעין מכל סיבה
שהיא שאינה תלויה ברוכשי האופציה - יוחזרו להם כל הכספים שהופקדו בחשבון הנאמנות.
ה. הנישומות מוסו על ידי פ"ש במס הכנסה בגין הרווח שנצמח בידן בגין סיחור האופציות.
ב. מצב נורמיטיבי
סעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין עוסק ב"אופציה במקרקעין" והוא מגדיר מהי אופציה כמשמעותה בפרק חמישי 2 לחוק, ואת שבעת התנאים בהם נדרשת אופציה לעמוד בכדי לזכות בהטבות המס. יודגש כי התנאים מהווים רשימה סגורה לצורך הקביעה אם אופציה תזכה להטבות מס.
בשלב המימוש נכלל שווי האופציה בשווי המכירה לצורכי מס רכישה והרוכש משלם את מס הרכישה גם על התמורה ששילם עבור המקרקעין וגם על התמורה ששילם עבור רכישת האופציה.
וועדת ההערר מדגישה כי ש"קביעת תנאים מסחריים לסיחור האופציה אינם פוגמים בעמידת הסכם האופציה בתנאי סעיף 49י'". לא זאת אף זאת, אין בדברי ההסבר של תיקון 50 לחוק בעניין פרק חמישי 2, שום אחיזה לתנאים המכבידים שמבקש מנהל מיסוי מקרקעין להוסיף כפרשנות לסיחור אופציה לקבוצת רוכשים.
וועדת הערער קיבלה את עמדת הנישומה היות ופרשנות אחרת כובלת את היזמות הנדל"נית במקום להקל, לעודד ולסייע לה. וועדת הערער הוסיפה שמנגנוני הבטיחות שניתנים ליחידי קבוצת הרוכשים במסגרת הסכם סיחור האופציה נועדו לאפשר את יצירתה של קבוצת רוכשים ובלשון וועדת הערער "לא ניתן יהיה לקבץ קבוצה של רוכשים, אשר אינם מכירים כלל זה את זה ובכך תסוכל מטרת החוק בעידוד היזמות וההקלה על קיומן של עסקאות במקרקעין. יחידי קבוצת הרוכשים לא ישימו את כספם על קרן הצבי בהתקשרות משותפת כאשר אינם מכירים זה את זה ולכן לא תהיה למעשה היתכנות כלכלית לגיבוש קבוצה".
וועדת הערער השתכנעה לאור כל הממצאים העובדתיים שהמהות הכלכלית האמיתית היא רכישת אופציה ייחודית העומדת בתנאי סעיף 49י' שמסוחרת לקבוצת רוכשים, אשר התגבשה באמצעות נאמן, שמימשו את האופציה ורכשו את המקרקעין. כמו כן שכירת שירותי "משרד עורכי הדין יכול לתת שירותים משפטיים לעוררות ויכול גם לשמש כנאמן לחברי קבוצת הרוכשים לצורך סיחור האופציה ורכישת המקרקעין ואין בכך ניגוד עניינים".
וועדת הערער מדגישה שמנהל מיסוי מקרקעין הכיר בהסכם האופציה בין בעל המקרקעין לנישומה כעומד בתנאי החוק ולכן אין כל סיבה שלא להכיר בסיחור האופציה לחברי קבוצת הרוכשים, היות ולא נעשה שום שינוי בתנאי האופציה והיא עדיין עומדת בתנאי החוק ואין רבותה בזהות הנעבר אליו תסוחר האופציה בין עם הנעבר יחיד או קבוצת רוכשים.
צא ולמד, שקיומו של כוח בידי הנישומה כלפי חברי קבוצת הרוכשים מעצם קיומה של אופציה בידן - אינו עולה כדי זכות במקרקעין גם אם קבוצת הרוכשים אינם יכולים לדלג על שלב סיחור האופציה לידיהם.
