רכישת קרקע + שירותי בניה מצד קשור למוכר מהווה רכישה של מוצר מוגמר (מבנה משרדי)
בפס"ד בליס דר הנישומה רכשה קרקע מחברת שמיר יזום והנדסה בע"מ ביום 8.3.2016 (להלן: "החברה המוכרת") ובאותו זמן חתמה על הסכם למתן שירותי קבלן ראשי לביצוע עבודות הקמת מבנה מול חברת האם של החברה המוכרת.
תפיסתו של חוק מיסוי מקרקעין את המושגים "זכות במקרקעין" ו"מכירה" היא תפיסה רחבה, שאינה צמודה להגדרות הפורמליות של מושגים אלה בדין הכללי. תפיסה זו מקורה במגמה הבסיסית הטמונה בדיני המס לפרוש את רשת המס על עסקאות שעל פי מהותן הכלכלית - ולאו דוקא המשפטית.
בית המשפט קבע שהפרמטרים המנחים לבחון האם מדובר בעסקה אחת או בשתי עסקאות נפרדות הינם:
א. מידת התלות, הקשר והזיקה שיצרו הצדדים או התכוונו ליצור בין שני ההסכמים.כלומר אם ביטולו של
הסכם אחד גורר את ביטול ההסכמים הנוספים.
ב. מועד ההתקשרות בהסכמים.
ג. האפשרויות שעמדו בפני הרוכש.
ד. האם הוצג הפרויקט כמכירת דירות מגורים ולא קרקע פנויה בלבד;.
ה. האם בפני הרוכש קיימת אפשרות לרכוש את הקרקע בלבד מבלי להזמין את שירותי הבנייה.
ו. האם לרוכש יש אפשרות לתכנן או לבנות את הדירה בעצמו או באמצעות קבלן שהוא, ורק הוא, בוחר.
ז. האם הרוכש הוא זה שמבצע את הליכי התכנון וקבלת האישורים ביחס לבנייה או שהדבר נעשה עבורו.
ח. האם היתרי הבנייה מוצאים, מלכתחילה, על שמו של הרוכש וכיו"ב."
בית המשפט קבע שמדובר ברכישה אחת (מבנה מסחרי)של מוצר מוגמר מהסיבות הבאות:
א. מסמ"ק לא ביסס החלטתו על קיומה של עסקה מלאכותית, כטענת הנישומה, אלא בחן את המהות
הכלכלית של העסקה. ולכן נטל הראיה נותר על כתפי העוררת.
ב. הנישומה חתמה על הסכם רכישה ובאותו יום חתמה גם על הסכם שירותי הבניה עם שחברה קשורה
לחברה המוכרת.
ג. הנישומה ניהלה משא ומתן להקמת מפעל על המקרקעין עוד לפני שרכשה את המקרקעין ועוד לפני
שקיבלה חזקה בהם. המשא ומתן התנהל מספר חודשים לפני החתימה על ההסכמים.
ד. ביום 12.11.2015 נשלח מכתב מחברת שמיר הנדסה, המופנה אל מנכ"ל הנישומה שבו נאמר
"אנו מציעים כי אנשי מקצוע מאתנו ישבו אתכם להכין עקרונות לפרוגרמה ראשונית שמכילה את כל
הצרכים של המפעל...."
ה. ביום 13.12.2015, כחלק מהמשא ומתן בין הצדדים, נשלח מכתב נוסף שעניינו "הצעת מחיר למבנה
בליסיניה - מבואות הכרמל".
ו. תכתובת בין מייצג הנישומה לבין המייצגת של המוכרת מעלה כי ההסכמים נחתמו כמקשה אחת ובפרט
מייל מיום 1 בפברואר 2016 שכותרתו "מכר והקמת מבנה מפעל בליסיניה, פארק מבוא כרמל".
ז. הוכח שהסכם רכישת הקרקע והסכם בניית המפעל הינם קשורים זה בזה. (החברה המוכרת הייתה ערבה
כלפי הנישומה בגין הקמת המפעל שעתידה לבנות חברת האם).
ח. תשלומים על חשבון שירותי הבניה שולמו במקביל ועוד טרם שהסתיימו התשלומים עבור המקרקעין .
ט. הנישומה טענה שביטולו של הסכם שירותי הבנייה אינו גורר את בטלותו של הסכם רכישת הקרקע. ברם
טיעון זה אינו גורע מן המהות של רכישת מפעל מוגמר.
י. הנישומה ביקשה את פיצולם של ההסכמים, למרות שלא היתה כל מניעה מחתימה על הסכם אחד.
יא. הנישומה לא תפקדה סביר, שכן היה עליה קודם כל לרכוש את המקרקעין ורק לאחר מכן לפעול לקבלת
הצעות מחיר ולבחינת האופציות העומדות לרשותה לשם בניית מפעל מותאם לצרכיה.
יב. לא הוצגו הצעות מחיר אחרות של גורמים שלישיים למתן שירותי בניה על המקרקעין. בפועל, עוד לפני
שחתמה הנישומה על הסכם המכר, כבר בחרה להתקשר באופן מיידי עם חברת שמיר הנדסה - ההצעה
הראשונה והיחידה שהוצעה לה.
סיכום
בבחינת שני ההסכמים זה לצד זה, ניתן לראות כי אלו נחתמו באותו יום (8.3.2016); הצדדים בשני ההסכמים הם צדדים קשורים - חברת בת, שמיר יזום שבבעלותה המלאה של שמיר הנדסה, החברה האם; ההצעה לרכוש מפעל מוגמר עלתה בשלבי המשא ומתן; שמיר יזום ערבה למילוי התחייבויות שמיר הנדסה; שמיר הנדסה לקחה על עצמה את מלוא עבודת התכנון והביצוע, וכן את האחריות להוצאת ההיתרים והרישיונות לביצוע הפרויקט; וכן מדובר בעסקאות שלובות זו בזו מבחינת לוחות זמנים, תשלומים וקצב ההתקדמות.
צא ולמד, שהנישומה ביקשה מלכתחילה להקים מפעל בפארק תעשיות מבוא כרמל, אך לא זכתה במכרז. לכן, פנייתה לשמיר יזום והתקשרותה עימה נעשו כולם לצורך הגשמת המטרה הסופית, והיא קבלת מפעל מוגמר.
