בפס"דטירן בניזרי נדון מקרה של עסקת אקראי במקרקעין.
רקע עובדתי
הנישום עוסק בתחום האחזקה של בתים פרטיים ודירות יוקרה.
הנישום רכש ביום 9.1.2007 בית פרטי ברחוב שלונסקי שבהרצליה, תמורת סך של 3,789,430 ₪ (להלן: "הנכס")
הנישום מכר ביום 14.5.2008 את דירת מגוריו שבירושלים בתמורה לסך של 900,000 ש״ח.
בהתאם להסכם המכר, בעת המכירה, עמדה ההלוואה המגובה במשכנתא שרבצה על דירת המערער על סך של 98,698 ש"ח.
הנישום השכיר את הנכס בתקופות שונות.
בתקופה שבין יולי 2008 עד ספטמבר 2010, ביצע המערער עבודות שיפוץ והשבחה בנכס בעלות של 2,204,300 ש"ח.
ביום 11.10.2011 חתם המערער על הסכם למכירת הזכויות בנכס תמורת סך של 11,500,000 ₪.
פ"ש קבע שהרווח ממכירת הדירה מהווה הכנסה חייבת במס לפי סעיף 2)1) לפקודה, בשל היותה הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
דיון והכרעה
רווח הון הוא הרווח שנוצר כתוצאה מעלייה בשוויו הכלכלי של רכוש השייך לנישום בין שתי נקודות זמן. צא ולמד, שרווח הון נצמח לנישום בעקבות עליית שווי השוק של הנכס בתקופה הרלוונטית. מאידך גיסא, הכנסה פירותית היא הכנסה שאדם מפיק מניצול המשאבים השונים העומדים לרשותו (כישוריו, ידיעתו ונכסיו). כעת נעבור ליישום המבחנים על ענייננו.
מבחן אופי הנכס: הנכס שהינו בית פרטי שלפי אופיו הוא מוחזק ככלל לטווח ארוך לצרכי השקעה. עם זאת, מבחן זה רחוק מלהיות מבחן מכריע וקובע.
מבחן תדירות העסקאות: הנישום ביצע פעולה אחת בלבד של מכירת מקרקעין שהמשיב טוען שהיא בעלת אופי מסחרי ולכן מבחן תדירות העסקאות אינו מצביע אם כן על היותה של העסקה "עסקה פירותית".
מבחן ההיקף הכספי: המכירה בסכום של 11.5 מילון ₪ מהווה מכירה בסכום משמעותי גם ביחס להכנסות של המערער ואשתו בשנים שקדמו לרכישת הנכס. מבחן זה אינן מקדם אותנו לעבר סיווג חד משמעי של העסקה ויש לתור אחרי סיווגה הנכון של העסקה במחוזות אחרים.
תקופת ההחזקה: הנישום רכש את הנכס ביום 9.1.2007 ומכר אותו ביום 11.10.2011. תקופה זו אינה ארוכה במונחי נכסי מקרקעין, אך גם אינה קצרה. מבחן זה אינו יכול להטות את הכף לעבר אחת מעמדות הצדדים.
קיומו של מנגנון ופעילות קבועים ונמשכים: המאפיינים של עסק הוא הפעילות הקבועה והנמשכת בו ולכן יש צורך בקיומו של מנגנון שיאפשר את הפעילות, כגון משרד, צוות, הנהלת חשבונות, שיווק וכו'. בענייננו מדובר בעסקה חד פעמית, כך שמבחן זה הינו פחות רלבנטי.
אופן המימון: הנישום מימן את הרכישה והשיפוץ באמצעות שתי הלוואות המובטחות על ידי משכנתא. הלוואה ראשונה על סך 2.2 מיליון בשנת 2007 והלוואה נוספת בסכום של 2.3 מיליון ש"ח בשנת 2010. עובדה זו אינה מעידה בהכרח על אופי הוני של העסקה היות ונכסי מקרקעין מיועדים למגורים, ממומנת פעמים רבות על ידי משכנתא. ברם בעניינו הנישום לקח את ההלוואה הראשונה לעשר שנים בהלוואת "בלון" מימון זה אינו מתאים למימון נכס מגורים, כי אם לרכישת נכס מסחרי, היות והוא מתעתד להחזיר את ההלוואה ממכירת הנכס. לפיכף מבחן זה מטה את הכף לעבר היותה של העסקה עסקה בעלת אופי מסחרי.
הנישום הוא חסר אמצעים לרכישת הווילה בהרצליה פיתוח ולכן הוא לקח משכנתא בסכום עצום בהשוואה ליכולות הכלכליות שלו ולא סביר ברכישת נכס הון ויש בו כדי להעיד על ביצוע עסקה פירותית שתביא לפירעון ההלוואה שנלקחה.
ההלוואה השנייה שנלקחה לשיפוץ, נלקחה לעשרים שנה וההחזר החודשי שלה הינו כ-14,000 ש"ח בחודש. לא היה למערער סיכוי סביר לעמוד בהחזר החודשי של שתי המשכנתאות, יחד עם יתר הוצאותיו.
מבחן הידע והבקיאות: בענייננו, המערער החזיק בעת ביצוע העסקה בידע ובבקיאות המובילים לסיווג העסקה כעסקה פירותית. ראשית, הנישום החזיק בעברו במניות בחברה קבלנית. שנית, הנישום עבד בחברה קבלנית. שלישית, גם תחום עיסוקו העכשווי של המערער, תחום אחזקת בתי היוקרה, הוא תחום שקרוב לתחום העסקה מושא דיוננו.
ידע ובקיאות שילוחית: הנישום הסתייע בגיסו הקבלן לצורך הוצאתה של העסקה לפועל.
מבחן ההשבחה: הנישום השביח את הנכס בצורה משמעותית. הוא הגיש בקשה להיתר בניה, שיפץ את הנכס וביצע תוספות משמעותיות לנכס שהעלו את ערכו. מבחן זה מטה את הכף לעבר היותה של העסקה עסקה פירותית.
מבחן ה״על" - הנסיבות האופפות את העסקה: בית המשפט מגיע למסקנה שהגרסה של הנישום בדבר הסיבה למעבר למגורים בבית פרטי במרכז והסיבות לחזרה מתוכנית זו אינה משכנעת.
לאור כל האמור לעיל, מגיע בית המשפט למסקנה שמכירת הדירה מהווה עסקת אקראי.
