כמוסבר להלן, קיימים ארבעה מסלולי מיסוי למשכיר דירות למגורים בישראל
מסלול המיסוי הרגיל
לפי מסלול זה שיעורי המס שיחולו על הכנסה מדמי שכירות כדלקמן:
שיעור מס שולי.
אם ההכנסה מדמי השכירות אינה מהווה "הכנסה מיגיעה אישית", אזי שיעורי המס יתחילו מ- 31%. אלא אם המשכיר הינו מעל גיל 60 שאז יחול סעיף א' שלעיל.
במסלול זה ניתן לדרוש את מלוא ההוצאות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה מדמי השכירות כגון פחת, ריבית ותיקונים
מסלול הפטוֹר ממס
יחיד המשכיר דירה לשוכר יחיד לצורכי מגוריו יהיה פטוּר ממס בגין דמי השכירות ובלבד שלא הייתה לו הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל העולה על 5,070 ש"ח בְּשל חודש השכרה כלשהו.
תנאי הפטור
השוכר חתם ואישר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
דמי השכירות לא עברו את הסכום של 10,140 ₪.
תקרת הפטור
חריגה מתקרת הפטור אינה שוללת את הפטוֹר לחלוטין, אלא מַקטינה אותו בגובה ההפרש שבין דמי השכירות לבין התקרה ולכן שכירות חודשית בגובה של 10,140 ₪ מבטלת את הפטור לחלוטין.
יוצא מכל האמור שבגין דמי השכירות שחרגו מתקרת הפטור יחול המסלול הרגיל.
מסלול המיסוי בשיעור 10% ממחזור ההכנסות מדמי שכירות
החוק מאפשר לשלם דמי שכירות בשיעור של 10% ממחזור ההכנסות. זאת, ללא מגבלה לגבי סכום דמי השכירות אך בתנאי שמדובר בהכנסה שאינה נחשבת להכנסה מעסק. לעניין זה קבע בית המשפט בפס"ד בירן שהשכרה של יותר מ-20 דירות מהווה הכנסה עסקית שתחויב לפי המסלול הרגיל.
מגבלות המסלול
במסלול זה לא ניתן לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות.
במסלול זה לא ניתן לקזז הפסדים, נקודות זיכוי או פטוֹרים.
עלות הדירה בעת מכירתה, לצורך חישוב השבח תהיה בניכוי הסכום המירבי של הפחת או ההפחתה שהיה ניתן לנַכותו.
תשלום המס בשיעור 10% יבוצע בתוך 30 ימים מתום שנת-המס.
בחירה/שילוב בין מסלולי המיסוי
בכל שנה ניתן לבחור במסלול אחר.
משכיר המקבל דמי שכירות בסכום שאינו עולה על 5,070 ש"ח יבחר במסלול הפטוֹר, אלא אם מדובר במקרה בו ההוצאות והניכויים בגין הדירה המושכרת עולים על ההכנסה מדמי השכירות כך שבפועל נוצר הפסד לצרכי מס.
משכיר המקבל דמי שכירות העולים על התקרה יבחר במסלול הרגיל (אם יש הרבה הוצאות) או במסלול המיסוי של 10%.
