רכישת זכויות, במסגרת תמ"א 38, מחברה קבלנית מהווה רכישת  דירת גורים במסגרת קבוצת רכישה ועל כן חייבת במס רכישה של דירה גמורה.

בפס"ד חן ברדה ואח' נ מסמי"ק נתניה מיום 31.1.22 נידון מקרה של מספר יחידים שרכשו זכויות מחברה קבלנית, שהתחייבה לדיירי בניין לבצע חיזוק לבניין מכוח תכנית תמ"א 38, וזאת בתמורה לחמישה דירותן. מסמ"ק  קבע שהנישמוים רכשו דירות מגורים היות והם חלק קבוצת רכישה.

רקע ועיקרי העובדות

1. חברת מסיקה חסון מסחר 2002 בע"מ התקשרה עם דיירי בית משותף מרח' הדר 27 בהרצליה לחיזוק

    הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38/1 שלפיו היא זכאית לבנות 5 דירות מגורים וזאת בתמורה לביצוע שיפוץ,

    חיזוק הבניין והרחבת הדירות של דיירי הבניין. ובתנאי שהחברה לא תהא רשאית להעביר את זכויותיה

    וחובותיה לצד אחר.

2. ביום 19.12.13 הוגשה בקשה מטעם חב' מסיקה לקבלת היתר בניה, בהתאם להסכם התמ"א וביום 15.7.15

    החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה ורק ביום 13.6.18 הוגשו באיחור ניכר הצהרות הצדדים

    להסכם התמ"א (החברה ודיירי הבניין)

3. למרות אישור המחאת הזכות נחתמו ביום 3.12.15, נחתמו הסכמים אשר כותרתם "הסכם המחאת זכות",

    בין חב' מסיקה לבין 4 זוגות שדווחן רק ביום 7.2.17 ושווי הרכישה נקבע בהתאם לגובה התמורה בהסכם

   המחאת הזכות. בסכם המחאת הזכות נקבע שהרוכשים ישלמו עבור הזכויות את חלקם היחסי בהחזר

  העליות של המוכר.

4. במקביל להסכם המחאת הזכות נחתמו שני הסכמים כדלקמן:

    א.   הסכם שותפות שלפיו הצדדים מתחייבים לפעול לביצוע התמ"א וההחלטות יתקבלו ברוב דעות וחברת

          מר מסיקה חסון תשמש כגורם מקשר בין הדיירים של הבניין לבינם, כאשר ההתנהלות המשפטית

          תתבצע מול מסיקה חסון, ולא מול הצדדים להסכם".

     ב.    הסכם שיתוף וחלוקה שקובע את החלוקת הדירות הדירות שייבנו ומצורף לו תשריט.

רקע נורמטיבי

 סעיף 49לב1 לחוק קובע שיום המכירה לפי תמ"א 38 המותנה בתנאי מתלה, יהיה המוקדם מבין שני מועדים:

א.    המועד בו התקיימו התנאים המתלים;

ב.     המועד בו הוחל במתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק.

דיון

האמנם לא רכשו העוררים "זכות במקרקעין"?

בית המשפט קבע שהנישומים רכשו "זכות במקרקעין" מהסיבות הבאות:

א.   הנישמים הינם בעלי דירות מגורים ולכן, לא יכול להיות כל ספק כי במועד כלשהו, רכשו העוררים זכות

       במקרקעין.

ב.    במצב דברים זה, בו בפועל בידי העוררים זכות במקרקעין מסוג דירות מגורים, אין לאפשר את שמבקשים

       העוררים: לא יטרחו לדווח על מועד רכישה אלטרנטיבי של הזכות במקרקעין.

בדיקת קיומה של קבוצת רכישה

סעיף 1 לחוק מגדיר קבוצת רכישה כדלקמן:

"קבוצת רכישה" - קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית -

(1)   נכס שאינו דירת מגורים;

(2)   נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;

לעניין הגדרה זו -

"גורם מארגן" - מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;

"מסגרת חוזית" - מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי;

"תמורה" - במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;

 בעניינו יוסף מסיקה, מנהלה ובעליה של חב' מסיקה, פנה לנישומים והציע להם את העסקה והעו"ד של חברת מסיקה ערך את מערך ההסכמים עליו חתמו הצדדים. לפיכך מתקיימים  חלק מהתנאים של קבוצת רכישה ויש לבחון רק אם חברת מסיקה מהווה "גורם מארגן"

בית המשפט הכריע שחברת מסיקה מהווה גורם מארגן, ולכן הרכישה תחוייב כדירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה,  מהסיבות הבאות:

א.   הרוכישם נדרשו להשיב, עבור הזכות שרכשו, את העלויות של חברת מסיקה עד לאותו מועד, ברם חברת

      מסיקה לא הוכיחה את העליות שלה ובלשון בית המשפט "הסבירות כי חברה שכזו תתנדב להעביר את

  סמכויותיה בפרויקט מסוג זה, ללא רווח ורק על סמך החזר הוצאותיה עד מועד המחאת הזכות (בשנת

  2015), אינו סביר. מי שמבקש לטעון כאמור, חייב ביתר שאת להציג את מלוא הנתונים המספקים את

  תמונת הדברים לאשורה, דבר שלא נעשה." ולכן לא ניתן לדעת מה היו באמת הרווחים של חב' מסיקה.

ב.  הנישומים היו חסרי ניסוין ולכן לא ברורו אם הם ביצועו את התמ"א וניכר היה כי עיקר מבטחם היה באיש

     הקרוב אליהם שהינו יוסף מסיכה בעל המניות בחב' מסיקה ומנהלה.

ג.  הנישומים לא הגיעו למפגשי הקבוצה ולא היו מעורבים כלל.

ד.  בין מסיקה לאחד הרוכשים היה קשר עסקי שלפיו חברת מסיקה מימנה לאחד הרוכשים את חלקם בבנייה

      בסך 700,000 ₪.

ה.  אין זה סביר שחברת מסיקה תלווה פרויקט מסוג זה במשך שנים ארוכות, תוך שהיא באופן מחויבת כלפי

     הדיירים מבלי שתקבל תמורה בגין כך. אכן, תמיד יכולות להיות נסיבות חריגות אשר יצדיקו התנהלות

     אחרת, אולם לכך יש להציג ראיות של ממש. אי הצגת דפי חשבון הבנק ממנו מומנה הבנייה, מקשה קושי

     של ממש בהקשר זה.

לאור כל האמור לעיל נקבע שחברת מסיקה פעלה כ-"גורם מארגן" בעד "תמורה" - ישירה או עקיפה, ולפיכך יש לראות בנישומים כחברי "קבוצת רכישה" שרכשו "דירת מגורים" ולחייבם במס רכישה בהתאם.

חבר הוועדה, שמאי המקרקעין, מר גד נתן:

 סעיף 49לב1 לחוק קובע את יום המכירה ליום שבו מולאו התנאים המתלים ולכן הנישומים רכשו את המקרקעין ביום 3.12.2015 למרות שההיתר התקבל רק ביום 8.12.2015. לאור העובדות הבאות:

א.   החלטת ועדת המשנה ביום 15.7.2015.

ב.    פיקדון שולם ביום 30.1.2014.

ג.     אגרת הבנייה שולמה ביום 8.12.2015

ד.    היתר ניתן ביום 25.12.2015.

ה.    חישוב האגרות בוצעה ביום 1.11.2015.

התנאי לקבלת היתר בניה, הינו תשלום אגרות בניה. בעניינו, האגרות שולמו ביום 8.12.15, חמישה ימים אחרי חתימת הסכמי המחאת הזכויות. ברם החלטת הוועדה הייתה ביום 15.7.2015 ולכן ההיתר היה מוכן ורק תנאי התשלום לא הושלם.  

בית המשפט מציין שתנאי התשלום אינו מהווה תנאי מתלה הדוחה את המכירה היות שבפס"ד אבן חיים נקבע שתנאי מתלה הוא תנאי המותנה בדרך כלל בהתקיימות אירוע עתידי, בלתי-ודאי שהוא חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים...." ולכן תשלום אגרות הבניה אינו מהווה תנאי מתלה אלא הוא מהווה חלק אינטגרלי מקיומו של היתר, זו חובה ידועה, שאינה תלויה בהתקיימות אירוע עתידי, והיא מוטלת על כתפיו של מבקש ההיתר. צא ולמד ש"אין מבקש ההיתר יכול לטעון לאי קיומו של היתר בניה כל עוד הוא לא עמד בדרישה לקיומו."