חישוב כפל פטור לפי סעיף 49ז'

בפס"ד ע"א 178/87 בטאט נידון מקרה של נישום שרכש מגרש ועליו מבנה בן קומה שבו התגוררה דיירת מוגנת אשר התפנתה ולאחר מכן נעשה שימוש במבנה לצורך חברה שבבעלות הנישום ולבסוף נמכר הנכס במקביל לבקשת פטור לפי סעיף 49 כנוסחו אז.

דיון

ההגדרה דירת מגורים בסעיף 1 קובעת כדלקמן:

"דירת מגורים" ‑ דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה..."

צא ולמד שאין צורך לגור בדירה כדי שזו תיחשב כמקום מגורים וכדי לזכות בפטור ממס שבח.

בע"א 668/82 פד"י ל"ט(2) 385 קבע בית משפט זה כדלקמן:

"היעוד (למגורים) מהווה, אם כן תחליף לשימוש בפועל (למגורים) מבחינת ההגדרה. אולם מהו המבחן לייעוד זה? האם כוונת הבעלים היא הקובעת, קרי ‑ המבחן הסובייקטיבי, או שמא קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים, קרי ‑ המבחן האובייקטיבי? המחוקק נקט לשון ברורה, ממנה עולה, כי העדיף את המבחן האובייקטיבי....דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת המצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה..."

צא ולמד שהעובדה שהנישום לא גר בדירה אינה משנה לצורך סיווג כדירת מגורים בחוק, זאת ועוד דירה שמשמשת לבית עסק או למשרד, אשר נותרו בה מתקנים חיוניים לא תשנה את טיבה גם אם אין בעליה מייעד לה שימוש לצורך מגורים, שינוי אופייה של הדירה יכול להיעשות רק בהריסת השירותים או המטבח, כך שהדירה לא תהא ראויה למגורים.

בית המשפט מוסיף וקובע שהבלאי הטבעי חמור אמנם אך אין הוא מגיע לדרגת התפוררות כה חמורה עד כי זו גרמה תוך שנתיים לשינוי איכותי בסווגו של המבנה ובלשון בית המשפט "לא ההתבלות החיצונית של הנכס היא הרלואנטית, כי אם קיומם של האלמנטים הפיסיים ההופכים מבנה לבית מגורים."

חישוב לפי סעיף 49ז לחוק

הממכר מהווה דירת מגורים שזכאית לפטור לפי הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין

א.   שווי המבנה ‑ יש לקבוע את עלות בנייתו מחדש של מבנה בגודל זהה, ולנכות מסכום זה את הפחת המתאר את מצב המבנה כיום. על פי שיטת חישוב זו מצא השמאי כי שווי המבנה הוא 24,241 $ שהינה מקובלת עלי.

ב.    שווי כל הקרקע עליו ניצב המבנה הינו 388,259 = 412,500-24,241 (ההפרש בין סך התמורה לבין שווי המבנה).

ג.     שווי שטח הקרקע עליו ניצב המבנה הינו :

שטח רצפה קיימת x שווי הקרקע

סה"כ השטח המותר להיבנות בניצול אחוזי הבניה עד תומם

בעניינו, השטח בנוי הינו 18.55% מסה"כ השטח המותר לבניה. שיעור זה יש להכפיל בשווי הקרקע כאמור בסעיף ב' שלעיל והתוצאה, שהינה 72,035 $, מהווה את שווי הקרקע עליו ניצב הקרקע.

סה"כ ערכם של שני המרכיבים, המבנה והקרקע המיוחסת לו הוא:

96,266 = 24,241 + 72,025

לפי סעיף 49ז, כפל סכום זה הוא 192,532 דולר שהינו פטור ממס שבח ויתרת שווי המכירה בסך 219,968 יחויבו במס שבח.